La prospection foncière, ça prend du temps…vraiment ?

Comment rechercher du foncier constructible

Sans foncier constructible, impossible d’initier un nouveau projet de construction. La prospection foncière qui est pourtant au cœur des actions de développement immobilier est une activité à la fois ingrate et chronophage.

La rareté du foncier et les nouvelles contraintes urbanistiques décidées dans les Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) qui permet d’établir un projet de territoire qui anticipe les conséquences du dérèglement climatique, et les transitions écologique, énergétique, démographique, numérique...complexifient encore la recherche de terrain à bâtir.

La prospection foncière est rendue difficile par la multiplication des acteurs, prospecteurs fonciers, apporteurs d’affaires, aménageurs et dans certains cas notaires, géomètres, municipalités, en concurrence les uns avec les autres et par la raréfaction des fonciers éligibles. Chacun cherche à alimenter son développement immobilier avec des fonciers d’intérêt. Seuls les terrains les plus exploitables en phase avec les objectifs poursuivis par l’opérateur dans un zonage donné seront retenus.

Rechercher du foncier constructible exige de consulter en parallèle le plan cadastral, d’analyser les règles du PLU/PLUi (Plans Locaux d’Urbanisme), de connaître les contraintes liées au prescriptions et servitudes, et autres règlements applicables sur chaque parcelle de foncier potentiellement retenue. Les informations d’urbanisme consultés doivent ensuite être vérifiées auprès des autorités locales compétentes pour certifier la pertinence des informations foncières pour un projet immobilier donné.

Zéro Artificialisation Nette, ou ZAN, un enjeu pour les promoteurs

Présentée à l’issue de la Convention citoyenne pour le climat, la loi « Climat-Résilience » promulguée le 22 août 2021 a formulé, à l’échelle de la France, un double objectif de lutte contre l’artificialisation des sols. L'affirmation d'un objectif « Zéro artificialisation nette » constitue une rupture dans les principes de l'urbanisme pour favoriser le renouvellement urbain et la densification de l’habitat, voire renaturer les espaces artificialisés laissés à l’abandon.

Zéro Artificialisation Nette (ZAN) est un objectif fixé pour 2050. Il demande aux territoires, communes, départements, régions de réduire de 50 % le rythme d'artificialisation et de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers d'ici 2030 par rapport à la consommation mesurée entre 2011 et 2021. (Donc - 50 % en 10 ans) ; à l’horizon 2050, l’atteinte d’une artificialisation nette de 0 %, le « ZAN » (c’est-à-dire autant ou plus de surfaces « renaturées » que de surfaces artificialisées).

Car il est désormais bien prouvé, qu’un sol artificialisé participe à la hausse du réchauffement climatique. D’autres risques tels que les risques d'inondations y sont malheureusement associés. En effet, un sol imperméabilisé par définition n'absorbe pas l'eau de pluie. En cas de fortes pluies, les phénomènes de ruissèlement et d'inondation risquent d’être amplifiés.

Ces objectifs sont traduits, très concrètement, par des obligations applicables aux collectivités territoriales, qui devront intégrer à leurs documents d’urbanisme et de planification d’ici 2027 des objectifs de réduction de l’artificialisation des sols, définis pour chaque période décennale.

La modification des documents régionaux, puis des schémas de cohérence territoriale (SCoT), des plans locaux d’urbanisme (PLU) et des cartes communales (CC), permettra de fixer des règles qualitatives et quantitatives visant à limiter la construction nouvelle sur des surfaces agricoles, naturelles et forestières.

À compter de 2031, une nomenclature des sols artificialisés entrera en vigueur, qui servira de base de calcul à l’artificialisation intervenue sur le périmètre de chaque collectivité.

ORUS App vient aider les acteurs de l’immobilier à se conformer à toutes les exigences de cette réglementation et à gagner du temps dans leurs phases de prospection foncière

Comment connaître le potentiel constructible d’un foncier ou d’un remembrement dans le respect du PLU

1Spatial vise à proposer une logique d’utilisation des données plus performante, plus intelligente, basée sur une technologie brevetée, afin de faire bénéficier à tous les acteurs intéressés par la constructibilité des fonciers de recherches ciblées et pertinentes des fonciers les mieux adaptés à leurs projets de développement foncier.

ORUS App est un logiciel de prospection foncière en ligne, qui donne accès aux règles d’urbanisme actualisées et qui calcule la surface de plancher maximale constructible sur un terrain pour simuler rapidement le potentiel que représente le foncier et écarter rapidement les fonciers inintéressants. L’outil offre la possibilité de dessiner l’emprise au sol des bâtiment pour passer de la surface potentielle maximale à une surface de plancher précise pour un projet viable.

ORUS App bénéficie d'une position avantageuse sur le marché, étant la seule application à offrir un environnement urbanistique complet de bout-en-bout avec des données urbanistiques extrêmement précises et toujours à jour, puisqu’elles sont actualisées en permanence.

Centraliser toutes les données d’urbanisme à consulter pour un projet de construction

Plan local d’urbanisme, règles, prescription, servitudes, propriétaires personnes morales, DVF, Permis de Construire, etc…. ORUS App centralise toutes ces données d’urbanisme dans un environnement cartographique facile d’accès en ligne qui, en transformant les règles de PLU en droits à bâtir, accélère les processus de recherche foncière en fonction des critères souhaités par les utilisateurs.

ORUS App est à la fois unique dans l'intégration permanente des règles d’urbanisme mais offre également des fonctionnalités ergonomiques, ce qui réduit drastiquement le temps et l’effort nécessaire des professionnels en charge de trouver des terrains selon des critères définis pour simuler leur étude de faisabilité.

Simuler instantanément la Surface de Plancher réalisable permet de gagner du temps

Les données sont consultables à travers une plateforme cartographique accessible via internet, pilotée par un SIG (système d'information géographique). La technologie des SIG permet de mettre à disposition des prospecteurs foncier autant d’informations que nécessaire. ORUS App exploite une couche d’information cadastrale présentant toutes les communes et l’ensemble des parcelles cadastrales en France, sur lesquelles sont incrémentées toutes les autres couches de règles et contraintes issues des Plan Locaux d’Urbanisme, des servitudes, des prescriptions et de tous les autres éléments régissant les règles d’urbanisme.

De la sorte, un clic de souris sur une parcelle permet d’obtenir instantanément une vérification des prescriptions et servitudes qui s’y appliquent. Il est ainsi possible de voir immédiatement les informations essentielles à consulter pour déterminer si une parcelle est constructible ou non, et également ce qu’il sera possible d’y bâtir. L’application ORUS App gère les informations à la parcelle, mais prend aussi en charge les remembrements, c’est à dire le regroupement de plusieurs parcelles, ce qui permet de connaître le droit à bâtir d'un groupe de parcelles.

Obtenir l’étude de capacité foncière d’un terrain

Pour obtenir l’étude de la capacité foncière d’un terrain, il suffit de se connecter à ORUS App et d’entrer l’adresse de localisation du terrain. Ceci fait apparaître et permet d’interroger le zonage et tout ce qui s’applique à ce terrain.

Sur une sélection de parcelles, un moteur de calcul qui utilise un algorithme puissant permet de configurer les typologies de logements qui pourraient être construits, c'est-à-dire la répartition entre les différents types de logements (30% de Type 1, 40% de Type 2, etc…) et les surfaces allouées à chaque type de logement.

ORUS App calcule ensuite le gabarit constructible en précisant la zone d’implantation, l’emprise au sol constructible et les espaces verts. La Surface de Plancher est ensuite calculée au global et détaillée par niveau. Les parkings sont également calculés en tenant compte des règles spécifiques en la matière, et une indication du nombre de parking réalisables en sous-sol est donnée en tenant compte de l’emprise au sol du projet.

Grâce à l’application Orus App l’étude de capacité est disponible instantanément en quelques clics alors que les méthodes traditionnelles avec crayon, papier et kutch (règles graduées avec des échelles) prenait auparavant beaucoup plus de temps, d’autant plus que cela nécessitait de réunir de nombreuses informations sur les règles d’urbanisme souvent dispersées entre différents organismes publics, mairies et autres.

Développer une argumentation efficace grâce à la modélisation 3D

Ensuite il faut convaincre les décideurs de la viabilité du projet. Les décideurs aujourd’hui ont besoin de se projeter dans l'espace, de comprendre l'aménagement et d’imaginer le projet dans son ensemble.

Les outils de dessin et de calcul des distances entre bâtiments, complétés par des outils de modélisation 3D intégrés à ORUS App offrent une simulation réaliste du projet.

La validation de l’insertion paysagère constitue un enjeu pour comprendre l’intégration du projet dans son environnement, qui peut aider à convaincre sur la faisabilité, voire anticiper les modifications éventuelles.

Pourquoi 1Spatial dans la prospection foncière ?

Spécialiste dans le développement de solution métiers, 1Spatial accompagne les entreprises et les collectivités dans l’exploitation des données géospatiales pour améliorer leur gestion patrimoniale, gagner en productivité et en efficacité.

Grâce à une expertise étendue dans le domaine de l’urbanisme, à travers à la réalisation des PLU pour le compte des collectivités, notre équipe des solutions logicielles de gestion du cadastre, de gestion des Demandes de Valeurs Foncières, de gestion territoriale, de gouvernance des données, reconnues qui s’adressent à toutes les tailles de collectivités, du département à la commune, en passant par les entreprises et groupes multinationaux cotés en bourse. Sens de la phrase ?

Parmi les solutions exploitant les données d’urbanisme, 1Spatial propose la solution ORUS App en mode SaaS, qu’elle a développé il y a plusieurs années et sur laquelle elle innove encore aujourd’hui.

1Spatial vise à accompagner le secteur de la construction et de l’immobilier, qui fait face à des enjeux urbanistiques et environnementaux de plus en plus exigeants. Nous cherchons à simplifier les opérations de développement foncier des promoteurs immobilier, aménageurs, bailleurs sociaux,. Nous voulons aussi accompagner les collectivités territoriales dans leur politique de maîtrise foncière et d’aménagement, ce qui contribuera à faire de meilleurs choix dans le contexte des territoires durables.

Garantie de données mises à jour dans ORUS App

Notre équipe est spécialisée dans la numérisation des PLU au standard du standard CNIG (Conseil National de l’Information Géolocalisée) et la vectorisation des documents d’urbanisme.

L’Ordonnance n° 2021-1310 du 7 octobre 2021, modifie les règles de publicité, d'entrée en vigueur et de conservation des actes pris par les collectivités territoriales et leurs groupements à compter du 1 juillet 2022. L'ordonnance prévoit, à compter du 1er janvier 2023, des modalités spécifiques de publicité et d'entrée en vigueur des SCOT, des PLU et des délibérations qui les approuvent (art. 7). La publication sur le portail national de l’urbanisme conditionne, avec leur transmission au préfet, le caractère exécutoire de ces documents.

Notre service données aide depuis plus de 20 ans les collectivités à numériser et publier leurs documents sur le Géoportail de l’Urbanisme.

Identifier les opportunités foncières pour les projets EnR

ORUS App s’est construite autour de valeurs fortes du Groupe 1Spatial. Ces valeurs concernent le respect de l'environnement, l’aide au développement de l’aménagement et de la vie économique des territoires, et bien sûr la gouvernance et la valorisation des données de qualité, les plus précises possibles pour favoriser une prise de décision prenant en compte les meilleurs critères.

Le gouvernement a décidé de faire de l’accélération du déploiement des énergies renouvelables l’un des grands objectifs des années à venir. Le chef de l’État a ainsi fixé, lors de son discours de Belfort sur la politique énergétique, l’objectif de multiplier par dix la production d’énergie solaire pour dépasser les 100 gigawatts d’ici 2050.

La loi d’accélération des énergies renouvelables (EnR) a été adoptée le 10 mars 2023. Elle a vocation à faciliter l’installation de panneaux solaires sur des zones déjà artificialisées ce qui limitera les enjeux environnementaux. Par exemple les terrains en bordure de routes et de voies ferrées et fluviales, les parkings extérieurs existants de plus de 1500 m², les toitures d’immeubles non résidentiels. L’une des grandes nouveautés de ce texte est de prévoir des obligations pour les bâtiments et structures existantes et non plus uniquement des obligations à l’occasion de constructions neuves ou de rénovations lourdes.

Tout projet ENR nécessite pour le porteur de projet l’acquisition de droits réels sur le foncier (parc éolien, parc solaire au sol, centrales biomasse) ou sur une partie du bâtiment à savoir la toiture du bâtiment (petites centrales solaires < 250 KW).

ORUS App a un rôle à jouer pour effectuer la prospection des sites favorables à l’implantation de centrales photovoltaïques, qui comprend la valorisation du foncier et des toitures des constructions, l’identification des sites au travers des études de faisabilité techniques et administratives.

A qui s'adresse la solution ORUS App

ORUS App s’adresse aux professionnels de l'immobilier, promoteurs immobiliers, propriétaires fonciers, ainsi qu’aux agents immobiliers, architectes, notaires…qui peuvent accéder à ORUS App sur le Cloud pour évaluer le potentiel constructible d’un foncier. Concrètement, un promoteur immobilier qui a des visées sur un terrain peut faire une recherche soit à l'adresse soit à la parcelle, et consulter directement les règles d’urbanisme qui s’y appliquent et en calculer la constructibilité en 3 clics.

ORUS App s’adresse aussi aux collectivités qui elles-mêmes gèrent du foncier. Elles pourront évaluer leur foncier, simuler des aménagements et des zones à bâtir ou à réaménager. Le logiciel peut leur permettre de valider rapidement les conséquences d’un changement de règles d’urbanisme. De plus, les collectivités ont un rôle à jouer pour la valorisation du foncier et des toitures des constructions dans le cadre du développement des énergies renouvelables.

Le modèle économique de la solution SaaS ORUS App

ORUS App est accessible mode Saas, c’est-à-dire avec un simple navigateur web. L’accès à l’application se fait sous forme d’abonnement avec période minimale d’engagement de 6 mois, sur le territoire d’intérêt de chacun de nos clients. L’application est ouverte à tous les professionnels.

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